Anda baru sahaja dapat kunci rumah baru. Setelah bertahun-tahun menabung, akhirnya impian itu jadi kenyataan. Tapi dalam seminggu pertama, anda nampak retak di dinding. Bulan kedua, siling mula menitis. Bulan ketiga, jubin tandas dah terkopek.
Inilah realiti yang dialami ribuan pemilik rumah baru di Malaysia setiap tahun.
Ramai yang tidak tahu bahawa mereka ada hak penuh untuk menuntut pembaikan — secara percuma — melalui proses yang dikenali sebagai cara claim defect warranty rumah, atau lebih formal, tuntutan di bawah Defect Liability Period (DLP). Masalahnya? Kebanyakan pemilik rumah tidak tahu cara buat claim dengan betul, dan developer pula tidak akan sukarela mengingatkan anda tentang hak tersebut.
Panduan ini akan tunjukkan langkah demi langkah cara anda boleh laksanakan tuntutan kerosakan, apa yang dilindungi undang-undang, dan bagaimana laporan pemeriksaan profesional boleh menjadi senjata terkuat anda.
Apa Itu Defect Liability Period (DLP)?
DLP adalah tempoh jaminan wajib yang ditetapkan dalam Sale and Purchase Agreement (SPA) antara pembeli dan developer. Dalam tempoh ini, developer bertanggungjawab secara undang-undang untuk membaiki mana-mana kecacatan struktur, kemasan, atau mekanikal yang ditemui pada unit anda.
Berdasarkan Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 (HDA), DLP standard adalah:
| Jenis Hartanah | Tempoh DLP |
|---|---|
| Rumah Teres / Semi-D / Bungalow | 24 bulan dari tarikh Vacant Possession (VP) |
| Kondominium / Apartment (Strata) | 24 bulan dari tarikh VP |
| Bangunan Komersial (bukan perumahan) | Bergantung kepada kontrak SPA |
Penting: DLP bermula dari tarikh anda terima kunci (Vacant Possession), bukan dari tarikh SPA ditandatangani. Jangan silap kira tarikh ini.
Jenis Kerosakan Yang Layak Dituntut
Tidak semua kerosakan dilindungi di bawah DLP. Berikut adalah pecahan ringkas:
Kerosakan Yang Dilindungi DLP
- Retak pada dinding atau siling (hairline crack dan struktural)
- Kebocoran bumbung, paip tersembunyi, atau sistem saliran
- Jubin yang retak, terkopek, atau tidak rata
- Pintu dan tingkap yang tidak dapat ditutup rapat atau engsel longgar
- Sistem elektrik yang tidak berfungsi (soket, suis, pendawaian)
- Kemasan yang cacat (cat mengelupas, plaster jatuh)
- Sistem paip dan sanitari yang bocor atau tidak berfungsi
Kerosakan Yang TIDAK Dilindungi
- Kerosakan yang disebabkan oleh pemilik sendiri (ubahsuai, kecuaian)
- Haus dan lusuh biasa akibat penggunaan harian
- Kerosakan akibat bencana alam (banjir, ribut)
- Peralatan atau kelengkapan yang anda pasang sendiri
Cara Claim Defect Warranty Rumah: 6 Langkah Yang Betul
Langkah 1: Semak Tarikh DLP Anda
Sebelum apa-apa, buka SPA anda dan cari tarikh Vacant Possession (VP). Kira 24 bulan dari tarikh tersebut. Itulah deadline DLP anda. Jika tarikh VP anda adalah 1 Januari 2024, maka DLP tamat pada 31 Disember 2025.
Jangan tunggu hingga bulan terakhir — proses tuntutan memerlukan masa dan dokumentasi.
Langkah 2: Jalankan Pemeriksaan Kerosakan Yang Menyeluruh
Ini adalah langkah yang paling kritikal dan paling kerap dipandang remeh.
Pemilik rumah yang buat pemeriksaan sendiri sering terlepas pandang kerosakan tersembunyi — paip bocor di belakang dinding, kelembapan bawah jubin, atau masalah saliran yang hanya nampak ketika hujan lebat. Apabila tuntutan dibuat tanpa bukti kukuh, developer boleh menolak atau menangguhkan tuntutan anda.
Penyelesaian terbaik: Gunakan Pemeriksa Rumah Berlesen (Certified Home Inspector).
Pandangan Pakar HDI Ventures: “Dalam pengalaman kami memeriksa ratusan unit di seluruh Malaysia, hampir 70% pemilik rumah baru tidak sedar bahawa unit mereka ada kerosakan yang tersembunyi — terutama pada sistem paip dan waterproofing. Laporan pemeriksaan profesional bukan sekadar senarai kerosakan. Ia adalah dokumen perundangan yang memperkuatkan kedudukan anda bila berhadapan dengan developer.”
Langkah 3: Dokumentasikan Semua Kerosakan Dengan Teliti
Setelah pemeriksaan selesai, dokumentasikan setiap kerosakan secara sistematik:
- Ambil gambar beresolusi tinggi — sertakan skala (letak pembaris atau duit syiling)
- Video kerosakan yang melibatkan air, kebocoran, atau pergerakan
- Catat lokasi spesifik — “dinding sebelah kiri bilik tidur utama, 30cm dari siling” lebih berguna daripada sekadar “bilik tidur”
- Simpan semua salinan — SPA, VP Letter, surat terdahulu dengan developer
Langkah 4: Hantar Notis Bertulis Kepada Developer
Ini adalah langkah formal dan mesti dilakukan secara bertulis. Jangan hanya bergantung kepada aduan lisan atau WhatsApp.
Cara hantar yang betul:
- Tulis surat rasmi kepada Customer Service / After Sales Department developer
- Lampirkan senarai kerosakan yang lengkap dan bergambar
- Hantar melalui email (dengan read receipt) DAN surat berdaftar (pos laju/AR Registered)
- Simpan salinan semua resit penghantaran
Penghantaran berganda (email + pos berdaftar) memastikan anda ada rekod yang sah dari segi undang-undang jika developer kemudian mendakwa mereka tidak terima aduan anda.
Langkah 5: Pantau Tindak Balas Developer
Di bawah Housing Development (Control & Licensing) Regulations 1989, developer wajib membaiki kerosakan dalam tempoh yang munasabah setelah menerima notis bertulis.
Jika developer:
- Tidak membalas dalam 30 hari — hantar peringatan kedua dan CC kepada KPKT
- Menolak tuntutan tanpa alasan kukuh — failkan aduan kepada Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR)
- Membaiki dengan tidak memuaskan — minta pemeriksaan semula dan rekodkan
Langkah 6: Eskalasi Kepada Pihak Berkuasa Jika Perlu
Jika developer enggan bekerjasama, anda ada beberapa saluran rasmi:
| Pihak Berkuasa | Fungsi | Cara Hubungi |
|---|---|---|
| TTPR (Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah) | Tuntutan di bawah RM50,000 | kpkt.gov.my |
| KPKT (Kementerian Perumahan) | Aduan terhadap developer berlesen | Borang aduan online KPKT |
| Mahkamah Sivil | Tuntutan melebihi RM50,000 | Melalui peguam |
Fail tuntutan di TTPR adalah percuma dan prosesnya lebih pantas berbanding mahkamah sivil biasa.
Kesilapan Lazim Yang Boleh Gagalkan Tuntutan Anda
Ramai pemilik rumah kehilangan hak mereka bukan kerana tidak ada kerosakan — tetapi kerana kesilapan prosedur. Elakkan perkara berikut:
- Tunggu terlalu lama — buat tuntutan di hujung DLP tanpa masa yang cukup untuk proses
- Aduan lisan sahaja — tiada rekod bertulis = tiada bukti
- Terima bayaran pampasan tanpa dokumentasi — pastikan segala persetujuan adalah bertulis
- Benarkan contractor developer masuk tanpa pemeriksaan semula — pastikan kerja pembaikan disemak sebelum anda tandatangan completion
- Tidak gunakan pemeriksa bebas — laporan dari pemeriksa pihak ketiga jauh lebih kukuh berbanding aduan peribadi
Mengapa Laporan Pemeriksaan Profesional Penting Untuk Tuntutan DLP?
Laporan dari Certified Home Inspector bukan sekadar dokumen teknikal. Ia berfungsi sebagai:
- Bukti bebas (independent evidence) yang tidak berpihak kepada developer
- Rekod bertarikh yang mengesahkan kerosakan wujud dalam tempoh DLP
- Asas perundingan yang lebih kukuh dengan developer atau di TTPR
- Perlindungan jangka panjang jika tuntutan perlu dibawa ke peringkat mahkamah
Di HDI Ventures, setiap laporan pemeriksaan kami merangkumi dokumentasi bergambar terperinci, analisis teknikal, dan cadangan tindakan yang boleh terus digunakan untuk tuntutan DLP anda.
Kesimpulan: Jangan Lepaskan Hak Anda
Membeli rumah adalah pelaburan terbesar dalam hidup kebanyakan rakyat Malaysia. Anda berhak mendapat unit yang sempurna — dan undang-undang ada di pihak anda.
Proses cara claim defect warranty rumah memang kelihatan rumit, tetapi dengan dokumentasi yang betul, notis bertulis yang sah, dan laporan pemeriksaan profesional, kedudukan anda adalah kuat. Developer yang bertanggungjawab akan merespons. Bagi yang tidak, TTPR sedia membantu.
Jangan tunggu sehingga DLP hampir tamat. Setiap hari yang berlalu adalah hari yang mungkin anda kehilangan hak untuk tuntutan percuma.
Perlukan laporan pemeriksaan yang boleh dipercayai sebelum DLP anda tamat?
Hubungi HDI Ventures Hari Ini — Tempah Pemeriksaan Rumah Anda Sekarang
HDI Ventures — Pemeriksa Rumah Bertauliah & Bebas Di Malaysia. Kami bekerja untuk anda, bukan untuk developer.
Soalan Lazim (FAQ)
Tidak di bawah DLP. Namun jika kerosakan adalah struktural yang serius, anda masih boleh menuntut melalui mahkamah sivil berdasarkan latent defects (kecacatan tersembunyi) dalam tempoh masa yang lebih panjang.
Tiada tempoh spesifik ditetapkan dalam HDA, tetapi “tempoh yang munasabah” biasanya ditafsirkan sebagai 30–60 hari bergantung kepada jenis kerosakan.
Tidak wajib secara undang-undang, tetapi sangat disyorkan kerana ia meningkatkan kredibiliti tuntutan anda dengan ketara.